Une SCI a été créée le 15 novembre 1987 par trois frères et sœurs (ci-après associé n°1, n°2 et n°3).  L’immeuble composant l’actif de la société a été apporté en nue-propriété à la SCI par la mère des associés initiaux qui décède en 2000.

 

En 2017, les parts de la SCI sont détenues de la manière suivante (620 parts au total) :

  • 232 parts en pleine propriété par l’associé n° 1 ;
  • 232 parts détenues par l’associé n°2 et dont la nue-propriété est détenue par ses deux enfants (enfant n°1 et n°2) à hauteur de 116 parts chacun ;
  • 156 parts détenues par l’associé n°3 et dont la nue-propriété est détenue par ses deux enfants (enfant n°3 et n°4) à hauteur de 78 parts chacun ;

 

Les deux premiers associés ainsi que les enfants n°1 et n°2 souhaitent vendre un bien détenu par la SCI. Le dernier associé ainsi que ses deux enfants sont opposés à la vente.

 

Or, les statuts de la SCI précisent que la décision de cession de l’immeuble est extraordinaire et qu’à ce titre elle doit faire l’objet d’une assemblée générale extraordinaire et :

  • Être prise en présence ou représentation de la moitié au moins des parts sociales émises par la société ;
  • Etre adoptée à la majorité des ¾ des voix présentes ou représentées.

 

Les deux associés vendeurs et leurs enfants ne réunissant pas, à eux seuls, le quorum exigé par les statuts, il se trouvaient dans l’impossibilité de vendre sans l’approbation du dernier associé et de ses enfants.

 

Aussi, ils s’étaient demandés si la vente pouvait être effectuée par la voie judiciaire en demandant la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire.

 

Or, l’opposition à la vente d’un immeuble ou de parts sociales ne constituant pas, dans ce cas particulier, une menace à l’intérêt social – condition à ladite désignation – il n’était pas possible d’emprunter la voie judiciaire pour procéder à la vente.

 

Les associés vendeurs devaient alors envisager leur retrait de la SCI, seule solution pour eux de céder l’immeuble.

 

Le retrait des associés peut s’effectuer sous deux formes différentes :

  • Le remboursement en valeur des parts sociales ;
  • L’attribution en nature d’un bien social au retrayant ;

 

Nous allons étudier l’hypothèse de l’attribution en nature d’un bien social à l’associé retrayant.

 

L’attribution d’un bien appartenant à un associé retrayant est une cession à titre onéreuse génératrice de plus-value.

 

Le régime d’imposition des plus-values immobilières prévu par l’article 150 U du CGI s’applique aux cessions d’immeubles réalisées occasionnellement par les SCI relevant de l’impôt sur le revenu dont les associés sont des particuliers.

 

La durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle (BOI-RFPI-PVI-20-20-20130809 §40).

 

En l’espèce, la nue-propriété a été apportée à la SCI le 15 novembre 1987 et l’usufruit par extinction en 2000.

 

L’abattement pour durée de détention est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème et 4 % au terme de la 22ème année. L’exonération est ainsi acquise après 22 ans de détention au titre de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.

 

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est égal à 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, à 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention, à 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

 

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après trente ans de détention.

 

En l’espèce, les biens ont été apportés à la SCI en 1987. Seule la nue-propriété desdits bien figurait à l’actif de la SCI.

 

Le 14 septembre 2000, la mère des 3 associés, est décédée transférant l’usufruit à l’actif de la SCI.

 

Les délais de détention étant décomptés à partir de la première acquisition, il y a lieu de constater que l’opération de retrait de l’immeuble acquis le 15 novembre 1987 est exonérée de plus-value et de prélèvements sociaux.