Une SCI a été créée le 15 novembre 1987 par trois frères et sœurs (ci-après associé n°1, n°2 et n°3).  L’immeuble composant l’actif de la société a été apporté en nue-propriété à la SCI par la mère des associés initiaux.

En 2017, les parts de la SCI sont détenues de la manière suivante (620 parts au total) :

  • 232 parts en pleine propriété par l’associé n° 1 ;
  • 232 parts détenues par l’associé n°2 et dont la nue-propriété est détenue par ses deux enfants (enfant n°1 et n°2) à hauteur de 116 parts chacun ;
  • 156 parts détenues par l’associé n°3 et dont la nue-propriété est détenue par ses deux enfants (enfant n°3 et n°4) à hauteur de 78 parts chacun ;

Les deux premiers associés ainsi que les enfants n°1 et n°2 souhaitent vendre un bien détenu par la SCI. Le dernier associé ainsi que ses deux enfants sont opposés à la vente.

Or, les statuts de la SCI précisent que la décision de cession de l’immeuble est extraordinaire et qu’à ce titre elle doit faire l’objet d’une assemblée générale extraordinaire et :

  • Être prise en présence ou représentation de la moitié au moins des parts sociales émises par la société ;
  • Etre adoptée à la majorité des ¾ des voix présentes ou représentées.

Les deux associés vendeurs et leurs enfants ne réunissant pas, à eux seuls, le quorum exigé par les statuts, il se trouvaient dans l’impossibilité de vendre sans l’approbation du dernier associé et de ses enfants.

Aussi, ils s’étaient demandés si la vente pouvait être effectuée par la voie judiciaire en demandant la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire.

Or, l’opposition à la vente d’un immeuble ou de parts sociales ne constituant pas, dans ce cas particulier, une menace à l’intérêt social – condition à ladite désignation – il n’était pas possible d’emprunter la voie judiciaire pour procéder à la vente.

Les associés vendeurs devaient alors envisager leur retrait de la SCI, seule solution pour eux de céder l’immeuble.

Le retrait des associés peut s’effectuer sous deux formes différentes :

  • Le remboursement en valeur des parts sociales ;
  • L’attribution en nature d’un bien social au retrayant ;

Nous allons étudier la première hypothèse qui est celle du remboursement en valeur des parts sociales.

La SCI étant soumise à l’article 8 du CGI, c’est le régime des plus-values immobilière qui s’applique.

Les modalités de calcul pour les plus-values immobilières sont applicables aux gains retirés de la cession à titre onéreux de titres de sociétés civiles à prépondérance immobilières.

(BOI-RFPI-SPI-10-20-20120912 §1, 12 septembre 2012)

L’opération est taxée à 19% de plus-value et à 15,5% de prélèvements sociaux.

Aussi, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention des titres de la SCI. (Art. 150 VC CGI)

Le délai de détention se calcule à partir de la date d’acquisition du droit ou à partir de la date d’acquisition du bien en pleine propriété (BOI-RFPI-PVI-20-20-20130809 §40).

Les titres étaient détenus de la manière suivante le 15 novembre 1987 : (Sur 620 parts)

  • Associé n°1 : 232 parts en pleine propriété ;
  • Associé n°2 : 232 parts en pleine propriété ;

 

Les titres sont détenus de la manière suivante en 2017 :

  • Associé n°1 détient 232 parts en pleine propriété ;
  • Associé n°2 détient 232 parts en usufruit ;
  • Enfant n°1 Associé n°2 détient 116 parts en nue-propriété ;
  • Enfant n°2 Associé n°2 détient 116 parts en nue-propriété ;

 

Au 15 novembre 2017, l’Associé n°1 détiendra les parts depuis 30 ans. Il sera exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur la plus-value dégagée.

En ce qui concerne l’Associé n°2, il a acquis les 232 parts en pleine propriété à titre gratuit en 1987.

Le 8 mars 2006, la nue-propriété est donnée à titre gratuit à ses enfants.

 

Le délai de détention se calculera à partir du :

  • 15 novembre 1987, pour la pleine propriété des titres de l’Associé n°2 ;
  • 8 mars 2006 pour la nue-propriété des titres des enfants de l’associé n°2 ;

 

Au 15 novembre 2017, 30 ans se seront écoulés entre la date d’acquisition et celle de cession, l’associé n°2 est, par conséquent, exonéré sur la plus-value dégagée de l’impôt sur le revenu ainsi que de prélèvements sociaux.

En ce qui concerne les enfants de l’associé n°2, la nue-propriété est acquise par donation le 8 mars 2006 soit depuis 11 ans.

La valeur d’acquisition des parts est de 75.000 euros, le prix de cession des titres est de 2 millions d’euros, la plus-value sera calculée de la manière suivante.

Les associés retrayant n°1 et n°2 seront exonérés de plus-value et de prélèvements sociaux.

Les enfants n°1 et n°2 devront, quant à eux, s’acquitter de 81 642, 19 euros chacun.

 

Par ailleurs, l’opération de retrait se traduisant par une réduction de capital, celle-ci donne ouverture au droit fixe de 500 euros, dès lors que le capital est supérieur à 225.000 euros.